펜션 재테크(투자) - 입지 규제 사업 자격조건 사업전망

 펜션 재테크(투자) - 입지 규제 사업 자격조건 사업전망

 

 

 

 

퇴직하고 나서 뭐 할까 고민하다가 토지 매입 2억원, 건축에 5억원, 모두 7억원을 펜션에 투자했어요. 1년에 1/3 정도는 방이 꽉 찹니다. 연간 숙박료 수입이 2억원이 넘습니다. 인건비, 상하수도, 전기로등 경비를 제외하고 1억원은 남습니다. 순 수익률이 14%면 괜찮은 거죠?

 

이런 이야기에 귀가 솔깃했다면 펜션 프로젝트를 추진할 마음이 있는 겁니다. 펜션을 운영하려면 입지, 규제, 사업 전망등 세 가지를 고려해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

★ 입지

 

요산요수라는 말이 있습니다. 지혜로운 물을 좋아하고, 어진 사람은 산을 좋아한다고 했습니다. 펜션 사업을 하려면 물이나 산. 두 가지 중에 하나는 끼고 있는 입지를 선택해야 합니다. 바닷가 또는 강을 가까운 거리에서 볼 수 있는 조망권이 확보되어 있고, 도로에 접해있다면 1등급입니다. 산림이 우거진 숲에 있고, 도로에 접해 있는 경우도 좋습니다.

 

그러나 바닷가 도로에 접한 경우에는 해풍과 파도로 침수 사태가 발생하지 않는지여부를 살펴야 합니다. 산림이 우거진 지역에서는 산사태 등의 가능성도 살펴야 합니다.

 

주변에 운영이 잘 되는 펜션이 몇 곳 위치한 지역을 선택하는게 바람직합니다. 왜냐하면 이미 운용 중인 펜션에서 기반시설을 끌어왔기 때문에 어느 정도 인프라가 갖춰진 경우가 많습니다. 주변에 펜션이 없는 경우, 전기, 상하수도, 가스 등의 시설을 새로 갖추려면 배보다 배꼽이 더 큰 경우도 있습니다.

 

 

 

                      

 

 

 

★ 규제

 

입지만 좋다고 펜션을 지을수 있는 것은 아닙니다. 예를들어 생산관리 지역에는 민박은 할수 있지만 숙박시설로 분류되는 펜션은 들어설수 없습니다. 엄밀하게 말하면 팬션은 농어촌정비법에 따른 민박사업의 일종이기 때문입니다.

 

따라서 생산관리지역의 경우 농어폰 주민이 직접 거주하는 단독주택을 지어 민박으로 펜션 사업을 하면 됩니다.

 

 

1. 관련법

민박형 펜션은 계획관리지역, 자연녹지지역 및 자연취락지구에만 건축이 가능합니다. 건축행위를 위해서는 건축법뿐만 아니라 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 초지법, 농지법, 산지관리법 등 제반규정에 적합하여야 합니다. 때로는 건축 시 개별법 심의가 필요한지 또는 문화재청으로 부터 문화재 심의가 필요한지 여부도 살펴야 합니다.

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예를 드어 건축을 위해서는 건물 층수는 3층이하, 객실수는 10실 이하로 시설하여야 하고, 객실당 면적은 25㎡ 이상 100㎡미만으로 시설하여야 되며, 객실마다 거실, 현관, 화장실, 취사시설을 갖추어야 한다는 규제도 살펴야 하고, 어린이 놀이터, 간이골프연습장, 게이트볼장, 풀장, 바비큐장 등 이용시설 중 2종이상 설치하여야 한다든지, 체험농장은 330㎡ 또는 체험목장 10000㎡ 이상 대지를 확보하여야 한다는 규정이 있는 지도 살펴야 합니다.

 

 

2. 건축허가

 건축허가를 받기 이해서는 도로가 있어야 합니다. 만약 지적도에는 도로가 없지만 현황도로가 있다면 소유주로 부터 도로 사용 승락서를 받아서 제출하면 건축이 가능합니다.

 

도로가 없는 맹지를 구입한 경우는 펜션 등 건축 허가를 받을 수 없는 점에 주의하세요. 지자체 조례에 의해서 경사도 17.5도 이상이면 건축허가를 받을 수 없는 경우도 있으니 조례도 살펴야 합니다.

 

건축할 때는 바닥 면적을 뜻하는 건폐율과 건물의 연면적을 뜻하는 용적률도 살펴봐야 합니다. 예를 들어 생산관리지역의 경우 건폐율은 전국 어디나 20%이며, 용적율은 50~80%로 다양합니다.

 

또한 한 필지에 최대 660㎡ 이상 건축할수 없는 경우도 있으니 주의해야 합니다. 이런 경우에는 굳이 튼 평수의 땅을 살 필요가 없습니다. 만약 큰 평수의 땅을 부득이하게 매입하는 경우에는 몇개로 필지를 분할해서 건축해야 합니다.

 

 

3. 자격조건

주의할 점은 민박형 펜션은 자격조건이 있다는 사실입니다. 예를 들어 제주도에서는 농어업인으로서 제주도에 2년이상 거주하는 자 또는 제주지역에 본적을 둔 자로서 귀향하여 1년 이상 농임축산업에 종사하는 자로 민박형 펜션의 자격 조건을 제한합니다. 이처럼 민박형 펜션은 해당 지역에서 일정기간 거주한 농어민 또는 해당 지역 출신의 귀농에게만 건축을 허용하는 경우가 많습니다.

 

이런 제한을 받지 않기 위해서는 숙박시설로 분류되는 펜션을 지어야 합니다. 이를 호스텔 이라고 하는데 상업시설이므로 민박형 펜션에 비해서 세금이 휠씬 비쌉니다.

 

 

 

               

 

 

 

★ 사업전망

 

펜션 사업은 가동률이 수익의 바로미터이며, 성수기와 비수기의 수입이 두렷하게 다릅니다. 펜션 사업에서 성수기는 금토요일, 공휴일, 여름 휴가 시즌 등 1년에 약 150일 정도로 잡습니다. 나머지 200일 정도이 숙박료는 플러스 알파로 생각하는게 좋습니다.

 

사업 전망을 살피려면 펜션 입지 지역 부근에서 운영중인 펜션의 예약 상황을 인터넷으로 파악하는 것도 좋은 방법입니다. 예를 들어 일정한 기간을 정하고 인터넷으로 펜션 예약상황을 조회해서 금요일이나 토요일에 방이 모두 예약 완료되었는지, 몇 평 규모의 방이 인기가 있는지 등을 살펴보면 사업 전망을 어느정도 예상할수 있습니다.